Wer heute eine Immobilie verkauft oder kauft, kommt am Gebäudeenergiegesetz (GEG) nicht vorbei. Es regelt sowohl Anforderungen an Heizungen als auch an die energetische Qualität der Gebäudehülle – und knüpft manche Pflichten an den Eigentumswechsel. Für Käufer und Verkäufer einer Immobilie ist vor allem wichtig zu wissen, was sofort zu tun ist und was planbar bleibt.
- Bestehende Heizungen weiter betreiben – aber 2045 ist Schluss mit rein fossilen Brennstoffen.
Funktionierende Öl- oder Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiterlaufen; Reparaturen sind erlaubt. Wichtig für die Praxis: Die gesetzliche 30-Jahre-Austauschpflicht gilt nur für alte Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von dieser Pflicht ausgenommen und dürfen – egal welches Baujahr – weiter betrieben werden. Erst mit dem Zieljahr 2045 endet der Betrieb von fossil befeuerten Heizkesseln grundsätzlich; bis dahin ist der Weiterbetrieb zulässig. (Rechtsgrundlage: § 72 GEG; Klarstellung zur 2045-Grenze durch das offizielle GEG-Infoportal des Bundes.) - Neue Heizungen: 65-%-Regel – verknüpft mit der kommunalen Wärmeplanung.
Grundsatz: Neu eingebaute Heizungen sollen 65 % erneuerbare Energien (oder unvermeidbare Abwärme) nutzen (§ 71 Abs. 1 GEG). In Bestandsgebäuden greift das in der Fläche erst, wenn die Kommune ihre Wärmeplanung vorlegt – in Großstädten spätestens bis 30.06.2026, in kleineren Gemeinden bis 30.06.2028; in ausgewiesenen Gebieten gilt die 65-%-Pflicht dann einen Monat nach der Bekanntgabe. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt die 65-%-Regel bereits. - Übergangsquoten für neue Gas-/Ölheizungen vor Abschluss der Wärmeplanung. Wer zwischen 2024 und dem Ende der kommunalen Wärmeplanung noch eine flüssig- oder gasbefeuerte Heizung einbaut, muss (bis zur kommunalen Entscheidung) stufenweise EE-Anteile beim Brennstoff sicherstellen: ab 2029: 15 %, ab 2035: 30 %, ab 2040: 60 %. Diese Staffel ist direkt im Gesetz geregelt (§ 71 Abs. 9 GEG).
- Gas-Etagenheizungen im Mehrfamilienhaus: Sonderfristen.
Bei Gebäuden mit Etagenheizungen gelten besondere Übergangsregeln (§ 71l GEG). Je nach Entscheidung für Zentralisierung oder Fortführung von Etagenheizungen greifen fünfjährige Übergangsfristen und im Anschluss die 65-%-Anforderung für neu eingebaute Geräte. - Nachrüstpflichten nach Eigentümerwechsel (typisch Ein-/Zweifamilienhaus).
Nach dem Kauf laufen Fristen für einfach umsetzbare Energiesparmaßnahmen:
– Dämmung der obersten Geschossdecke (alternativ: gedämmtes Dach),
– Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen,
– ggf. Austausch alter Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren (§ 72).
Diese Pflichten sind praxisrelevant, greifen typischerweise binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang und werden regelmäßig über den Bezirksschornsteinfeger überwacht. - Beratungspflichten – vor Einbau & nach Kauf.
Vor dem Einbau einer mit Brennstoffen betriebenen Heizung ist ein verpflichtendes Beratungsgespräch mit einer fachkundigen Person vorgeschrieben (§ 71 Abs. 11). Zusätzlich gilt beim Kauf eines Wohngebäudes mit bis zu zwei Wohnungen: Ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis muss wahrgenommen werden, sofern es als Einzelleistung kostenlos angeboten wird (i. d. R. einfach telefonisch). Das hilft, Maßnahmen realistisch zu planen, ohne sofort Sanierungen auszulösen. - Förderung: bis zu 70 % Zuschuss beim Heizungstausch – plus Kredite.
Für den Umstieg auf erneuerbare Heizungen stehen KfW-/BEG-Zuschüsse zur Verfügung. Grundförderung und Boni (u. a. einkommensabhängig) können bis maximal 70 % addiert werden; zusätzlich gibt es zinsgünstige Kredite. Das macht den Umstieg planbar – gerade für Käufer, die ohnehin in die Haustechnik investieren. - Meldepflicht: Eigentumswechsel dem Bezirksschornsteinfeger anzeigen.
Nach dem Eigentumsübergang muss der neue Eigentümer den Wechsel unverzüglich dem zuständigen bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger mitteilen (§ 1 Abs. 2 SchfHwG). Ein Verstoß kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (§ 24 SchfHwG). Dieser pragmatische Schritt sorgt dafür, dass fällige Prüf- und Kehrarbeiten sowie etwaige GEG-Pflichten korrekt zugeordnet werden.
Unser Fazit für Sie als Verkäufer und Käufer:
Verkäufer sind gut beraten, frühzeitig ein vollständiges Unterlagenpaket bereitzustellen: einen gültigen Energieausweis, die Heizungsdokumentation (Baujahr, Gerätetyp, Wartungs- und Messprotokolle sowie – falls vorhanden – der Feuerstättenbescheid), ferner Angaben zu Dach bzw. oberster Geschossdecke inklusive etwaiger Dämmnachweise; sinnvoll sind außerdem Informationen zu Leitungsdämmungen, Fenstern und vorhandener Anlagentechnik (z. B. Solar, Wärmepumpe).
Käufer sollten unmittelbar nach Besitzübergang die gesetzlich vorgesehenen Beratungsschritte organisieren, den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger über den Eigentumswechsel informieren und die Förderkulisse (z. B. BEG/KfW) prüfen. Auf dieser Basis lässt sich ein stufenweise umsetzbarer Maßnahmenplan entwickeln, der kurzfristige Pflichten und mittel- bis langfristige Modernisierungsschritte sinnvoll bündelt – so bleiben Investitionen planbar und Überraschungen nach dem Notartermin werden vermieden.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Überblick dient der allgemeinen Information ohne Gewähr und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich sind allein Gesetzes- und Förderrichtlinientexte. Bei Fragen zu Einzelfällen (z. B. Sonderfällen im Mehrfamilienhaus, Denkmalschutz, Quartierslösungen) empfehlen wir die Abstimmung mit Energieberatung/Schornsteinfeger und – falls nötig – fachkundiger Rechtsberatung.
