Mietpreisbremse 2026 in Freising, Erding und Landshut: Was Vermieter jetzt beachten müssen

Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Bayern eine neue Mieterschutzverordnung. Sie legt fest, in welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse bei Neuvermietung, die abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen und die verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung gelten. Für Vermieter in unserer Region ist das besonders wichtig, weil die Regelungen nicht nur München betreffen, sondern auch einzelne Gemeinden in den Räumen Freising, Erding und Landshut.

Entscheidend ist immer die konkrete Gemeinde. Die Verordnung gilt nicht pauschal für einen gesamten Landkreis und auch nicht für einen „Großraum“, sondern adressgenau nach Gemeindezuordnung. Ob eine Immobilie betroffen ist, hängt deshalb allein davon ab, ob die jeweilige Gemeinde in der amtlichen Anlage der Mieterschutzverordnung aufgeführt ist.

Im Landkreis Freising sind 2026 folgende Gemeinden erfasst: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling und Neufahrn b. Freising. Im Landkreis Erding sind Dorfen, Erding, Neuching und Oberding erfasst. In unserer Region Niederbayern sind die kreisfreie Stadt Landshut sowie Altdorf im Landkreis Landshut erfasst. Wichtig ist dabei ein juristisches Detail: In Langenbach gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze, die verlängerte Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB aber nicht.

Bei der Neuvermietung gilt in diesen Gemeinden grundsätzlich die Mietpreisbremse. Das bedeutet: Die vereinbarte Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel um höchstens 10 Prozent übersteigen. Maßgeblich ist also immer zuerst die Frage, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ist.

Für die Ermittlung der Vergleichsmiete hilft ein amtlicher Mietspiegel besonders weiter. Die Städte Freising, Erding und Landshut stellen hierzu jeweils offizielle Informationen oder qualifizierte Mietspiegel bereit. Das schafft eine deutlich bessere Dokumentationsgrundlage als eine bloße Marktbeobachtung über Inserate. Für Immobilien außerhalb dieser Städte muss allerdings gesondert geprüft werden, ob ein eigener Mietspiegel existiert oder ob andere zulässige Begründungsmittel herangezogen werden müssen.

Wichtig ist außerdem, dass die Mietpreisbremse nicht ausnahmslos gilt. Zulässig können insbesondere eine höhere Vormiete, ein Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sein. Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützt, sollte nicht nur intern sauber dokumentieren, sondern den künftigen Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung ordnungsgemäß informieren. Ohne diese Auskunft kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht ohne Weiteres berufen.

Bei Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten andere Regeln. Hier geht es nicht um die Startmiete, sondern um die Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine solche Erhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist; das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Zusätzlich greift in den von der Verordnung erfassten Gemeinden die abgesenkte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in diesen Gebieten grundsätzlich nur um maximal 15 Prozent steigen. Beide Grenzen müssen gleichzeitig eingehalten werden.

Auch die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung bleibt für Eigentümer relevant. Wird vermieteter Wohnraum nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, kann sich der Erwerber wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung grundsätzlich erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf ein berechtigtes Interesse berufen. In besonders geschützten Gebieten kann diese Frist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In unserer Region gilt diese verlängerte Sperrfrist 2026 unter anderem in Erding, Dorfen, Freising, Hallbergmoos, Landshut und Altdorf; in Langenbach dagegen gerade nicht.

Für die Praxis bedeutet das: Vor jeder Neuvermietung oder Mieterhöhung sollten wir zuerst die konkrete Adresse gegen die amtliche Gemeindeliste prüfen, dann die ortsübliche Vergleichsmiete sauber herleiten und schließlich zwischen Neuvermietung und Mieterhöhung strikt unterscheiden. Genau diese drei Schritte vermeiden in der Praxis die meisten Fehler.