Geerbte Immobilie verkaufen: Was Erben vor dem Verkauf beachten sollten

Ein Praxisüberblick für Eigentümerinnen und Eigentümer im Erbfall

Wer eine Immobilie erbt und über einen Verkauf nachdenkt, steht oft nicht nur vor einer emotionalen, sondern auch vor einer organisatorisch und rechtlich anspruchsvollen Aufgabe. In der Praxis zeigt sich immer wieder: Nicht der Verkauf selbst ist der schwierigste Teil, sondern alles, was davor sauber geklärt werden muss.

Der erste wichtige Punkt ist der Nachweis, wer die geerbte Immobilie überhaupt verkaufen darf. Mit dem Erbfall geht das Vermögen zwar auf den oder die Erben über. Für die Berichtigung des Grundbuchs und für die praktische Abwicklung braucht es aber regelmäßig einen geeigneten Nachweis der Erbfolge. Nach § 35 Grundbuchordnung kann dieser Nachweis grundsätzlich durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Liegt eine notarielle Verfügung von Todes wegen mit Eröffnungsniederschrift vor, kann auch diese genügen. Wer nur ein privatschriftliches Testament hat, sollte deshalb frühzeitig prüfen lassen, ob für den weiteren Weg zusätzlich ein Erbschein erforderlich ist.

Auch der zeitliche Rahmen ist wichtig. Nach den Hinweisen der bayerischen Justiz ist die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall grundsätzlich gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren beantragt wird. Danach fallen regelmäßig Gebühren an. Wer die Unterlagen frühzeitig ordnet, spart deshalb häufig nicht nur Zeit, sondern auch Kosten.

Besonders sensibel wird es, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Nach § 2032 BGB wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Nach § 2040 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand grundsätzlich nur gemeinschaftlich verfügen. Für den Verkauf einer geerbten Immobilie bedeutet das in der Praxis: Ohne abgestimmtes Vorgehen aller Beteiligten lässt sich das Objekt meist nicht sauber veräußern.

Ebenso wichtig ist die steuerliche Seite. Ob beim Verkauf einer geerbten Immobilie Einkommensteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Maßgeblich sind insbesondere die gesetzlichen Regeln zu privaten Veräußerungsgeschäften in § 23 Einkommensteuergesetz sowie die Vorgeschichte der Immobilie. Auch die Erbschaftsteuer kann eine Rolle spielen. In bestimmten Fällen kann eine Stundung der Erbschaftsteuer relevant werden, etwa wenn die Steuer andernfalls nur durch den Verkauf des geerbten Grundbesitzes aufgebracht werden könnte. Das sollte im Einzelfall steuerlich geprüft werden.

Vor einer Vermarktung sollten außerdem die Unterlagen vollständig sein. Dazu gehören je nach Objekt insbesondere Grundbuchangaben, Flurkarte, Bauunterlagen, Wohnflächenangaben, Informationen zu Modernisierungen und ein gültiger Energieausweis. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss bei Verkauf grundsätzlich ein Energieausweis vorliegen. Bei einer Besichtigung ist der Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen; dies kann auch durch deutlich sichtbares Auslegen oder Aushängen erfolgen. Verantwortet ein Makler die Vermarktung, sollten außerdem die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in kommerziellen Immobilienanzeigen berücksichtigt werden, sofern ein Energieausweis zu diesem Zeitpunkt vorliegt.

Gerade im Erbfall sind viele Unterlagen oft nicht sofort greifbar. Hier kann eine professionelle Begleitung viel Arbeit abnehmen, etwa bei der Zusammenstellung fehlender Objektunterlagen und bei der Vorbereitung eines rechtssicheren Verkaufsprozesses.

Nicht zuletzt ist eine realistische Wertermittlung entscheidend. Gerade bei geerbten Immobilien spielt häufig die persönliche Geschichte des Hauses mit hinein. Für den Markt zählen jedoch vor allem Lage, Grundstück, Baujahr, Grundriss, Zustand, Energieeffizienz und absehbarer Modernisierungsbedarf. Ein marktgerechter Angebotspreis entsteht deshalb nicht aus Erinnerungswerten, sondern aus einer nüchternen Einordnung des Objekts im aktuellen Marktumfeld. Eine professionelle Marktpreiseinschätzung hilft, Preisabschläge, lange Vermarktungszeiten und Fehlstarts zu vermeiden.

Unser Rat aus der Praxis lautet deshalb: Wer eine geerbte Immobilie verkaufen möchte, sollte nicht mit dem Inserat beginnen, sondern zuerst die Grundlagen sauber klären. Sind Erbfolge, Zuständigkeiten, Unterlagen und steuerliche Fragen geordnet, lässt sich der Verkauf deutlich ruhiger und erfolgreicher angehen. Viele Erben möchten sich gerade in dieser Phase nicht selbst um Beschaffung, Abstimmung, Preisfindung und Vermarktung kümmern. Als Immobilienmakler können wir diesen Prozess strukturiert begleiten – von der Unterlagenprüfung über die Marktpreiseinschätzung bis zur geordneten Vermarktung und Käuferauswahl.